El contrato de arras al vender tu casa en Burgos: qué es y cómo funciona

Ya tienes comprador y habéis acordado el precio. Antes de ir a la notaría (que puede tardar semanas), lo habitual es firmar un contrato de arras para blindar el acuerdo mientras se prepara la compraventa. Es un paso clave y conviene entenderlo bien, porque de cómo se redacte depende qué pasa si alguien se echa atrás.

Qué es un contrato de arras

Es un contrato privado por el que el comprador entrega una señal (las arras) y ambas partes se comprometen a firmar la compraventa en un plazo y a un precio pactados. Esa señal forma parte del precio: el día de la firma en notaría se descuenta del total. Sirve para dar seriedad al acuerdo y para que ninguna de las dos partes desaparezca mientras se cierra la operación.

Los tres tipos de arras

No todas las arras funcionan igual. El Código Civil distingue tres tipos, y es importante dejar claro en el contrato cuál estáis firmando:

• Arras confirmatorias: confirman el acuerdo pero no prevén penalización por desistir. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir que se cumpla el contrato o reclamar daños. No permiten «arrepentirse» sin más.
• Arras penales: fijan una penalización si alguien incumple, pero la parte cumplidora también puede exigir que la venta se lleve a cabo.
• Arras penitenciales: son las más habituales en la compraventa de vivienda. Permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás con una penalización clara: si el comprador desiste, pierde la señal; si el vendedor desiste, debe devolver el doble de lo recibido.

Cuánto se entrega

No hay una cantidad fija por ley, pero lo más frecuente es una señal en torno al 10% del precio de venta. Cuanto mayor es la señal, más «atado» queda el comprador (más pierde si se echa atrás), así que como vendedor te interesa una cantidad que dé seriedad a la operación.

Qué debe incluir el contrato

• Datos de comprador y vendedor.
• Identificación de la vivienda (dirección y datos registrales) y su estado de cargas.
• Precio total acordado y cantidad entregada como arras.
• El tipo de arras (dejar por escrito que son penitenciales, si es el caso).
• El plazo máximo para firmar la escritura en la notaría.
• El reparto de gastos e impuestos de la operación.
• Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca (si se pacta o no como causa para recuperar la señal).

Cuidado con estos puntos

Dos detalles que dan disgustos: el plazo y la financiación. Pon un plazo realista para llegar a la notaría (que dé tiempo al comprador a cerrar su hipoteca) y deja claro por escrito qué ocurre si al comprador no se la conceden, porque es la causa más habitual de que se caiga una venta. Y asegúrate de que en las arras figura que la vivienda está libre de cargas o, si tiene hipoteca, que se cancelará en la firma.

Es un contrato con consecuencias económicas, así que, ante la duda, que lo revise un profesional antes de firmarlo.

Después de las arras: la notaría

Con las arras firmadas, la venta va en serio. Solo queda llegar a la fecha pactada, firmar la escritura ante notario, cobrar el resto del precio y entregar las llaves. Si aún debías hipoteca, se cancela en ese mismo acto.

Antes de todo esto, el precio

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