Impuestos por vender una vivienda en Burgos: IRPF y plusvalía

Al vender una vivienda en Burgos hay dos impuestos que puede tener que pagar el vendedor: el IRPF por la ganancia obtenida y la plusvalía municipal. El primero se lo queda Hacienda; el segundo, el Ayuntamiento. Te explicamos los dos, con la buena noticia de que muchas ventas acaban pagando menos de lo que la gente teme (y algunas, nada).

Es una guía orientativa: cada venta tiene sus particularidades, así que para tu caso concreto conviene apoyarse en una gestoría o un asesor fiscal.

Impuesto 1: la ganancia patrimonial en el IRPF

Cuando vendes por más de lo que te costó la casa, esa diferencia es una ganancia patrimonial y tributa en tu declaración de la renta del año siguiente. Si vendes por lo mismo o por menos de lo que te costó, no hay ganancia y no pagas este impuesto.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia no es simplemente «precio de venta menos precio de compra». Se calcula así: al valor de transmisión (el precio de venta menos los gastos e impuestos que hayas pagado tú al vender, como la comisión) le restas el valor de adquisición (lo que te costó comprarla, más los gastos e impuestos de aquella compra y más las mejoras y reformas que hayas hecho).

Ese detalle importa, porque sumar bien los gastos de compra y las reformas reduce la ganancia y, por tanto, lo que pagas. Guarda siempre las facturas.

Los tramos: del 19% al 28%

La ganancia tributa en la llamada base del ahorro, por tramos:

• Hasta 6.000 €: 19%.
• De 6.000 € a 50.000 €: 21%.
• De 50.000 € a 200.000 €: 23%.
• De 200.000 € a 300.000 €: 27%.
• Más de 300.000 €: 28%.

Cuándo NO se paga: las exenciones

Aquí está lo que mucha gente no sabe. Hay varios casos en los que la ganancia queda exenta:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta (total o proporcionalmente a lo reinvertido).
• Mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir.
• Renta vitalicia: los mayores de 65 años que venden una vivienda que no es la habitual también pueden dejar exenta la ganancia si destinan el dinero (hasta 240.000 €) a una renta vitalicia en un plazo de seis meses.

Por eso el mismo importe de venta puede pagar mucho IRPF o ninguno, según quién venda y qué haga con el dinero. Merece la pena mirar tu caso antes de firmar.

Impuesto 2: la plusvalía municipal

El segundo impuesto es la plusvalía municipal, que cobra el Ayuntamiento de Burgos y grava la revalorización del suelo de tu vivienda durante el tiempo que ha sido tuya. Se paga en los 30 días hábiles siguientes a la venta y, desde 2021, si vendes con pérdidas no se paga. Lo explicamos a fondo en la guía de la plusvalía municipal en Burgos.

Ojo si la casa es heredada

Si vendes una casa que heredaste, tu «valor de compra» a efectos del IRPF es el que declaraste en el Impuesto de Sucesiones, no lo que pagaron tus padres o abuelos en su día. Ese valor marca la ganancia de la futura venta, así que conviene tenerlo claro desde el momento de heredar. Lo vemos en la guía de vender una casa heredada en Burgos.

Calcula antes de vender, no después

Saber cuánto vale hoy tu vivienda es el primer paso para estimar estos impuestos y lo que te quedará limpio. En ValoraBurgos te damos una valoración gratis en dos minutos, con datos reales del mercado de Burgos y sin compromiso. Los números finos de la renta, déjaselos a tu gestoría; la cifra de partida, te la damos nosotros.