Cómo vender una casa heredada en Burgos: trámites, impuestos e IRPF

Muchas personas heredan una casa que no van a usar y deciden venderla. Antes de poner el cartel, conviene tener claros tres frentes: que la casa esté a tu nombre, qué documentación necesitas y qué impuestos vas a pagar. Y, sobre todo, poner un precio con cabeza.

Antes de vender: la casa tiene que estar a tu nombre

No puedes vender una vivienda que sigue a nombre del fallecido. Primero hay que completar la herencia (aceptación ante notario, impuestos e inscripción en el Registro). Si aún no lo has hecho, empieza por ahí; lo explicamos en la guía de pasos para heredar una casa en Burgos.

La documentación que necesitas para vender

• Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, ya inscrita en el Registro.
• Nota simple actualizada (titularidad y cargas de la vivienda).
• Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender).
• Últimos recibos del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad.
• Certificado de deuda pendiente o de cancelación, si la casa tenía hipoteca.

El IRPF: la ganancia patrimonial

Al vender tributas en el IRPF por la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y tu «valor de compra». En una casa heredada, ese valor de compra es el que declaraste en el Impuesto de Sucesiones, al que puedes sumar los gastos e impuestos de la herencia y las mejoras que hayas hecho. Eso reduce la ganancia y, por tanto, lo que pagas.

Los tipos van del 19% al 28% según el importe. La exención por reinvertir en vivienda habitual no suele aplicar a una casa heredada (porque normalmente no es tu residencia habitual), salvo casos concretos como los mayores de 65 años. Conviene calcular este impuesto con un asesor antes de vender.

La plusvalía municipal, otra vez

Ya pagaste plusvalía municipal al heredar; al vender se paga de nuevo, esta vez por el tiempo que la casa ha estado a tu nombre. Se liquida en el Ayuntamiento de Burgos en los 30 días hábiles siguientes a la venta.

¿Cuánto cuesta vender en total?

Sumando impuestos, comisión de la inmobiliaria (en torno al 3%–5% + IVA), certificado energético, notaría y posibles cancelaciones, los gastos de vender suelen moverse entre el 5% y el 10%–15% del precio. Compensa tenerlo en cuenta al calcular lo que te quedará limpio.

Pon precio con datos, no con prisa

Las casas heredadas se venden a menudo con prisa (para repartir entre herederos o dejar de pagar gastos) y eso lleva a fijar mal el precio: o se malvende, o se pone tan caro que se queda meses parada. Empieza por una valoración con datos reales de tu zona de Burgos.

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