¿Cuánto te queda limpio si vendes tu piso en Burgos?

Qué se va cuando vendes

• Hipoteca pendiente: se cancela con parte del precio. No es un coste, pero reduce lo que cobras.
• Inmobiliaria: en Burgos lo habitual es el 3 % al 5 % más IVA del precio de venta.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor al Ayuntamiento de Burgos; en el cálculo hemos usado el tipo del 21 % y los coeficientes publicados para 2026.
• IRPF: tributa la ganancia entre lo que compraste (más gastos y mejoras) y lo que vendes (menos comisión y plusvalía).
• Otros: certificado energético (unos 150-200 €), cancelación registral de la hipoteca (entre 300 y 1.000 €) y los gastos que pactes con el comprador. El banco normalmente no cobra por cancelar la hipoteca.

Cómo se calcula el IRPF de la venta

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión (el precio de venta menos los gastos que pagas tú como vendedor) y el valor de adquisición (lo que pagaste más los gastos, impuestos y mejoras justificadas). Se suma a tus rentas del ahorro y tributa al 19 % hasta 6.000 €, al 21 % hasta 50.000 €, al 23 % hasta 200.000 €, al 27 % hasta 300.000 € y al 30 % por encima. Desde 2015 no se aplican coeficientes de inflación; solo las compras anteriores a 1995 tienen un régimen transitorio.

Dos formas legales de pagar menos o nada

• Tener 65 años o más y vender tu vivienda habitual: la ganancia queda exenta, sin tope y sin tener que comprar otra.
• Reinvertir en tu nueva vivienda habitual: exención total o proporcional según lo reinvertido, con plazo de dos años y la obligación de declarar tu intención en la renta.

Se considera vivienda habitual la que has habitado al menos tres años seguidos y que lo era hasta, como mucho, dos años antes de vender.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan al vender un piso en Burgos?

El vendedor paga dos: el IRPF por la ganancia (si la hay), que tributa en la base del ahorro con tipos del 19 % al 30 %, y la plusvalía municipal al Ayuntamiento de Burgos, con un tipo del 21 % sobre la base que resulte. El impuesto de transmisiones patrimoniales lo paga el comprador.

¿Cuánto es la plusvalía municipal en Burgos?

El tipo es el 21 % (Ordenanza fiscal n.º 503). Se aplica sobre el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda. También puedes tributar por el incremento real si es menor que el que sale del método general. En la venta la paga el vendedor.

¿Cuándo hay que pagar la plusvalía municipal?

En las ventas, en los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la escritura de venta (Ordenanza fiscal n.º 503, art. 13). La autoliquidación se presenta ante el Ayuntamiento de Burgos.

¿Pago impuestos si vendo mi piso con pérdidas?

No pagas IRPF, porque no hay ganancia. En la plusvalía municipal no hay sujeción si acreditas que no ha habido incremento real de valor entre la compra y la venta, aportando las escrituras al Ayuntamiento (art. 104.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales).

Tengo más de 65 años: ¿pago IRPF al vender mi vivienda?

Si es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta (Ley 35/2006, art. 33.4.b), sin límite de importe y sin tener que comprar otra. Si no es tu vivienda habitual, la exención no se aplica.

Voy a comprar otra casa: ¿puedo evitar el IRPF?

Sí, si es tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en el plazo de 2 años desde la venta (o la compraste en los 2 años anteriores). Si solo reinviertes una parte, queda exenta la parte proporcional. Si compraste con préstamo, el principal pendiente se resta de lo que tienes que reinvertir (RD 439/2007, art. 41).

He heredado el piso: ¿qué valor de compra pongo?

El valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (Ley 35/2006, art. 36), no el que tenía para el fallecido. Añade además, en gastos, el impuesto de sucesiones que pagaste, la notaría y el registro de la herencia.

¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender?

El banco normalmente no cobra comisión por cancelarla. La Ley 5/2019 (art. 23) solo permite cobrar, en hipotecas variables de menos de 3 o 5 años, hasta el 0,25 % o el 0,15 % del capital cancelado, y en las fijas hasta el 2 % en los 10 primeros años y el 1,5 % después, siempre que el banco tenga pérdida financiera. Lo que sí hay que pagar es la cancelación registral (escritura en notaría, inscripción en el Registro y gestoría), que suele costar entre 300 y 1.000 €, según el importe de la hipoteca y la gestoría. En los contratos firmados antes del 16 de junio de 2019 las condiciones pueden ser distintas.

¿Se descuenta la hipoteca de lo que me queda?

Sí. La hipoteca pendiente se cancela con parte del precio, normalmente en la propia firma de la venta, así que lo que recibes es el precio menos esa deuda y los costes. Por eso la calculadora la resta, aunque no es un impuesto ni un gasto: es dinero que ya debías.

¿Tu venta viene de una herencia o de un divorcio?

Si la vivienda es heredada, el impuesto de sucesiones, la plusvalía de la herencia y el reparto entre hermanos los explicamos con calculadoras en Herencias en Castilla y León. Si la venta es por una separación, con hijos y pensiones de por medio, mira Divorcios Burgos.

Y si quieres que alguien lleve la venta de principio a fin, en Casoplan, la inmobiliaria de David en Burgos, te atendemos sin compromiso.