Extinción de condominio en Burgos: cómo salir de un piso compartido

Un piso puede acabar en manos de varias personas por muchos caminos: una herencia entre hermanos, un divorcio, una compra entre amigos o socios. Mientras todos estéis de acuerdo no pasa nada. El problema llega cuando uno quiere vender y otro no, o cuando uno quiere quedarse la casa y no sabe cómo pagar al otro.

La buena noticia es que el Código Civil lo tiene claro: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (art. 400). A esa salida se le llama extinción de condominio. Estas son las tres formas de hacerla.

Opción 1: uno se queda el piso y compensa a los demás

Es la salida más habitual cuando alguien quiere seguir viviendo en la casa. El que se queda compra la parte de los demás, normalmente con una hipoteca nueva o ampliando la que ya hay. Se firma ante notario una escritura de extinción de condominio y se inscribe en el Registro.

Lo importante es el precio: hay que ponerse de acuerdo en cuánto vale el piso entero. Una valoración independiente, con datos reales de ventas de la zona, evita discusiones. Si no hay acuerdo, ningún copropietario puede imponer su precio a los demás.

Ojo con el dinero que cambia de manos: la compensación puede tener consecuencias fiscales para quien la cobra y gastos de escritura e impuestos para quien compra. Consúltalo con una gestoría antes de firmar, porque depende de cómo adquiristeis el piso.

Opción 2: vender tu parte

Cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y puede venderla, cederla o hipotecarla (art. 399). Eso sí, en la práctica es la salida más difícil: casi nadie quiere comprar la mitad de un piso para vivir con un desconocido, así que el comprador natural son los otros copropietarios, o un inversor que pedirá un buen descuento.

Hay además una trampa legal importante: el retracto de comuneros. Si vendes tu parte a un extraño, los demás copropietarios pueden quedarse con ella pagando el mismo precio que el comprador. Tienen nueve días, contados desde la inscripción en el Registro o, si no se inscribe, desde que se enteraron de la venta (arts. 1522 y 1524). Por eso conviene avisar siempre por escrito a los demás antes de vender y pedirles que renuncien al retracto por escrito, para que el comprador no tenga miedo de perder la compra.

Si lo que se vende es una parte de una herencia que aún no se ha repartido, el plazo para que los coherederos se subroguen en lugar del comprador es de un mes desde que se les hace saber (art. 1067).

Opción 3: vender el piso entero entre todos

Es la salida que mejor precio da. Un piso entero, libre y bien presentado se vende al valor de mercado; una parte, con descuento. Para vender el piso completo tienen que firmar todos los propietarios, así que la clave es ponerse de acuerdo en el precio y en quién se encarga de todo.

Si uno no quiere vender, cualquiera puede pedir que se divida la cosa común (art. 400). Cuando el bien es esencialmente indivisible, como un piso, y no hay acuerdo para adjudicarlo a uno de los copropietarios indemnizando a los demás, el Código Civil dice que se vende y se reparte su precio (art. 404). Es el camino de último recurso: lleva tiempo y gastos, y suele acabar peor para todos que un acuerdo.

Mientras tanto, todos los copropietarios deben contribuir a los gastos de conservación en proporción a su cuota (arts. 393 y 395): el IBI, la comunidad y las reparaciones no dejan de correr.

Cómo poner precio al piso compartido

• Pide una valoración con datos reales de tu zona, no solo la opinión de cada parte.
• Parte siempre del valor del piso entero y reparte por cuotas; la parte suelta de un piso vale menos que su porcentaje.
• Si hay hipoteca, ponla sobre la mesa: quien se quede el piso tiene que poder asumirla y quien salga tiene que quedar liberado.
• Cuenta lo que le queda a cada uno después de la plusvalía, el IRPF y los gastos, no solo el precio de venta.

Antes de decidir: cuánto te queda a ti

Lo que importa no es el precio de venta, sino lo que te llevas. Con la calculadora de ValoraBurgos puedes indicar qué parte del piso es tuya y ver cuánto te queda limpio después de la hipoteca, la comisión, la plusvalía municipal y el IRPF. Si el piso viene de una herencia o de un divorcio, las webs de Herencias en Castilla y León y de Divorcios Burgos explican el resto del proceso y los impuestos con detalle.

Ponte en marcha

Lo primero siempre es saber cuánto vale el piso. Valóralo gratis con ValoraBurgos y ten un número sobre la mesa antes de hablar con los demás copropietarios. Si después quieres que te ayudemos a venderlo, en Casoplan lo llevamos de principio a fin.